Cualquiera que compra una casa antigua tiene que decidir: ¿renovarla o derribarla y construir una nueva? La renovación puede resultar más económica, pero no siempre. Esto depende de varios factores.
Cuando las personas deciden comprar una casa antigua, suele ser por motivos emocionales. Los edificios más antiguos suelen tener más encanto que los edificios nuevos del catálogo y, a menudo, están situados en una propiedad grande con árboles viejos y todo ello en una ubicación central. En el pasado, las nuevas zonas de desarrollo estaban más cerca del centro de la ciudad que hoy. Sin embargo, normalmente no es el corazón sino el bolsillo el que decide si un edificio se renueva o se derriba.
¿Cuánto cuesta una renovación?
Poner algunas ventanas nuevas, cambiar la calefacción y poner un poco de pintura en las paredes: así se imaginan muchos compradores cuando compran un edificio antiguo. Si hay algunas razones nostálgicas para decidir la casa y tratar los aspectos financieros como secundarios. Otros consideran ideal la propiedad y su ubicación, pero prefieren demolerla y vivir en un edificio nuevo.
Pero además de las preferencias personales, la financiación obviamente juega un papel importante, y en los edificios antiguos, la decisión a favor o en contra de la renovación era un dolor de cabeza para muchas personas. Quienes renuevan suelen ahorrar dinero, pero no siempre. A veces la demolición y la nueva construcción son la mejor opción. Pero evaluar esto correctamente no siempre es fácil. Cada caso concreto, es decir, cada casa, debe examinarse individualmente. Para ello, quienes planean construir deben comprobar primero el estado de conservación de la casa. Esto permite estimar mejor los posibles costes de renovación.
Observa de cerca el antiguo edificio
¿En qué condición estructural se encuentra el antiguo edificio? Por supuesto, es recomendable consultar a expertos inmobiliarios, pero también puedes llevarte una buena impresión tú mismo. Simplemente camina por las habitaciones y deja que la casa haga su magia en ti. Incluso sin ser un experto, puedes comprobar y conocer tú mismo de antemano los puntos más importantes. Entre otras cosas, son interesantes los siguientes datos:
- ¿En qué año se construyó la casa? La pregunta es importante porque cada década se construyó de manera diferente. En el año 50, por ejemplo, se anunció una construcción económica debido a la escasez de materiales. Las paredes de las casas de esta década suelen ser muy finas y mal aisladas.
- ¿Qué tan buena es la estructura del edificio? Esto incluye el techo y las paredes, los techos, así como los cimientos y las losas del piso. En muchas casas antiguas las paredes y muros están húmedos o agrietados. Las ventanas también pueden gotear; La estructura del tejado a menudo no está aislada.
- ¿Hay altos niveles de contaminantes, como el amianto o conservantes de la madera?
- Consulta los servicios del edificio. Esto incluye instalaciones de calefacción, fontanería y electricidad. ¿Qué antigüedad tienen los sistemas y cuál es el consumo?
- Aportar experiencia sobre si ya se han realizado reformas anteriormente.
Incluir todos los costos
Ahora tienes una visión general de lo que habría que hacer en caso de una renovación y puedes calcular aproximadamente cuánto costaría todo. Para determinar los costos totales, también debes incluir los costos adicionales. Esto incluye los costes de planificación, pero también los gastos de intermediación y notario, así como el impuesto de transferencia de propiedad.
La comparación de costes: renovación versus nueva construcción
¿Tenemos algo sin el coste de la renovación en comparación con la demolición y la nueva construcción? Según los expertos de Geneop, la renovación suele ser la mejor opción desde el punto de vista económico. Por lo tanto, sólo alrededor del doce por ciento de los edificios antiguos sería más barato demoler y luego construir uno nuevo que renovarlo. Especialmente si el edificio todavía está en buenas condiciones y no necesita ser destruido, esto tiene un efecto positivo en su bolsillo. Pero cuando el edificio envejece un poco, la decisión ya no es tan fácil. Aquí conviene sopesar cuidadosamente los pros y los contras. Antes de que sea posible realizar una consideración, se debe analizar el estado de la propiedad existente.
¿Cuándo es más barato reformar que construir nuevo?
Si los constructores no quieren cambiar mucho la planta, como la distribución de las habitaciones o la ubicación de las escaleras, una renovación suele ser más barata que un edificio nuevo.
Esto es aún más cierto si sólo son necesarias renovaciones menores, como reemplazar las ventanas o si es necesario volver a pintar las paredes. Incluso los defectos menores, como la humedad ascendente en las paredes de la casa, no son motivo de demolición. Esto no se ve bien, pero es inofensivo para el edificio y puede repararse fácilmente.
Incluso si la casa necesita algo más que unas pocas reparaciones cosméticas y el coste estimado de las obras de renovación es similar al de un edificio nuevo, una renovación puede resultar más barata. Como regla general, siempre vale la pena si los costos son inferiores al 75 por ciento de un edificio nuevo. Para calcular correctamente los costes del nuevo edificio, los constructores también deben tener en cuenta los costes de demolición del edificio existente. La demolición cuesta entre 50 y 100 euros por metro cuadrado. En una urbanización estrecha, como por ejemplo una urbanización adosada, también son necesarias medidas de seguridad para las casas adyacentes, lo que aumenta aún más los costes de demolición.
Además de los aspectos económicos, suele haber otra razón que habla a favor de la renovación y en contra de la nueva construcción: las respectivas normas de construcción. Muchas casas antiguas tienen un piso más de lo permitido por las normas de construcción actuales. Está protegido porque se creó antes de la actualización. Sin embargo, esto no se aplica a los edificios nuevos. Por lo tanto, quienes planean construir deberían pensar detenidamente si quieren reemplazar un edificio antiguo de tres pisos por uno nuevo de dos pisos.
¿Qué factores hacen que la renovación sea más compleja?
La renovación siempre se vuelve más compleja cuando un edificio existente tiene un aislamiento especialmente deficiente. Este suele ser el caso de los edificios construidos entre los años 50 y 70. En aquel momento, un buen aislamiento aún no estaba en la agenda porque la energía era barata y aún no se conocían los posibles impactos climáticos. Por ello, las paredes de estos edificios son delgadas, los sistemas de calefacción son ineficientes y las ventanas tienen un solo acristalamiento. Esto es especialmente difícil si el edificio tiene grandes ventanales.
¿Qué es más ecológico, renovar o construir una nueva casa?
Un ejemplo de cálculo con la calculadora de CO2: Vivir en una casa unifamiliar completamente renovada en términos de eficiencia energética (124 metros cuadrados, cuatro personas, construida entre 1949 y 2001, incluida la energía solar térmica) da como resultado emisiones de 0,40 toneladas de CO2 al año. En un edificio nuevo comparable del año 2012, desde el principio solo se emitieron 0,38 toneladas de CO2 al año. Pero no se puede emitir ningún juicio tan rápidamente. Un edificio nuevo tiene la clara ventaja de que produce menores emisiones de CO2 desde el inicio de su vida útil. Sin embargo, a menudo no se tiene en cuenta que la propia fase de construcción también representa una carga para el medio ambiente.
Las “energías grises” se olvidan rápidamente
Cuando se trata de respeto al medio ambiente, hay que tener en cuenta la energía gris. Esta es la cantidad de energía que se debe utilizar para la producción, transporte, almacenamiento, venta y eliminación. Aquí confluyen muchas cosas a la hora de construir un nuevo edificio. La producción de cemento por sí sola consume mucha energía y libera mucho CO2 al aire: la industria del cemento es una de las principales causas de los gases de efecto invernadero.
Además, las demoliciones y las nuevas construcciones traen consigo otro problema: la eliminación de residuos. Hay que retirar los escombros de la construcción y las montañas de basura siguen creciendo. Al mismo tiempo, contiene mucha “energía gris” que se generó hace décadas cuando se construyó la casa. Durante la renovación se puede seguir aprovechando la estructura del edificio existente y su energía gris. Por supuesto, en el marco de la renovación también se utilizan recursos, pero mucho menos que si se derriba un edificio, se eliminan los escombros y finalmente se construye un nuevo edificio en la propiedad.
En resumen, se puede decir: en términos de sostenibilidad y, por tanto, mejor para el clima, la propiedad existente renovada es mejor. Dependiendo del estado del edificio, el consumo de energía se puede reducir hasta en un 80 por ciento.
¿Por qué la gente prefiere construir edificios nuevos en lugar de renovarlos?
Un edificio nuevo consume muchos recursos, pero al mismo tiempo estos se han vuelto escasos y caros en los últimos años. ¿Qué podría ser mejor que renovar en lugar de construir algo nuevo? ¿Por qué no se les ha ocurrido esta idea a muchos más constructores? Esto tiene mucho que ver con la normativa de construcción actual. Una casa antigua goza de la protección existente, pero si se renueva, después de la renovación debe cumplir los requisitos regulados en las normas de construcción. Esto se aplica, por ejemplo, al aislamiento térmico y acústico. Una casa renovada debe cumplir con los últimos estándares, pero la estructura del edificio a menudo no cumple con estos estándares. A veces es necesario instalar escaleras de emergencia o ascensores más tarde, como en el caso de los edificios de apartamentos. Además, con la multitud de normas de construcción, es fácil pasar por alto algo. Es más fácil demoler un edificio y reconstruirlo para estar legalmente seguro. Además, a los constructores les preocupa a menudo encontrarse con «sorpresas» durante las obras de renovación que podrían prolongar el proyecto de construcción y encarecerlo. La protección del medio ambiente tampoco es tan importante para algunas personas. Mucha gente también decide demoler porque en este país se puede demoler sin necesidad de permiso. En otros países esto sólo es posible con dicho permiso.
Conclusión: ¿Cuándo vale la pena una renovación en comparación con un edificio nuevo?
La renovación es definitivamente la mejor opción si el edificio existente ya está en buenas condiciones o puede recuperarse sin grandes gastos. Pero a menudo vale la pena incluso si es necesario realizar una renovación. En muchos casos, la renovación también cuesta menos que la demolición y la nueva construcción. Como regla general, la renovación siempre vale la pena siempre que los costes de renovación no superen el 75 por ciento de los costes de la nueva construcción.
Por lo general, a los propietarios de edificios les resulta difícil estimar y comparar los costes de forma realista. Por tanto, es recomendable solicitar la valoración de expertos.
