En caso de separación o divorcio, si una de las partes quiere vender las propiedades inmobiliarias conjuntas, puede hacerlo, aunque la otra parte no esté de acuerdo. Eso sí, con limitaciones. Son los proindivisos.
Todo en la vida en pareja no es maravilloso. Surgen conflictos. Estos conflictos se agudizan cuando tocan temas de dinero. Y en especial, cuando abordan asuntos patrimoniales, como puede ser la venta del domicilio familiar una vez la pareja se ha disuelto. Puede ser que, en este caso, uno de los dos quiera vender y el otro no. ¿Cómo se dirime la disputa?
Esta es una situación más habitual de lo que pensamos. No todas las separaciones se realizan de manera amistosa. Con frecuencia, una de las dos partes quiere imponer su interés sobre la otra, principalmente en temas monetarios.
La inversión en patrimonio es un desarrollo natural en la evolución de una pareja. Por un lado, es una necesidad. Es más fácil comprar un piso entre dos que hacerlo de manera individual. Por otro lado, refuerza los lazos de pareja, dándoles una expresión material, tangible.
En los matrimonios realizados en condición de bienes gananciales, la modalidad más extendida en nuestro país, los bienes conjuntos de la pareja son propiedad al 50% de cada uno de los cónyuges. Con independencia del dinero que cada uno de ellos haya aportado en la adquisición del bien.
En la otra modalidad, separación de bienes, la propiedad sobre el bien está determinada por la cuota aportada por cada una de las partes.
En los hechos, en las dos modalidades, se ejerce una propiedad absoluta. Es decir, los dos miembros de la pareja tienen capacidad de decidir sobre el conjunto del bien. No se divide la casa por habitaciones o metros cuadrados. Se supone que la administración del patrimonio se realizará de manera compartida.
Esta situación da lugar a una figura legal que se llama proindiviso.
¿Qué es el proindiviso?
La web Conceptos Jurídicos indica que “proindiviso” es una figura legal que hace referencia a la propiedad conjunta sobre un bien. Es decir, que ese bien tiene varios propietarios. Es un concepto bastante utilizado en el derecho de familia, puesto que hace referencia a la titularidad y gestión del patrimonio familiar.
La copropiedad no se manifiesta de manera material. Es una cuota abstracta. Solo se materializa cuando se alquila o se vende el bien; por ejemplo, una casa o un piso de la pareja.
Si la pareja decide alquilar su segunda vivienda, se supone que los beneficios del alquiler se reparten al 50% entre los dos miembros, o que la renta percibida pasa a engrosar las finanzas familiares.
Si se produce un divorcio, y como consecuencia de ello, la pareja vende el piso que tenían en común, el dinero se reparte entre ambos.
El proindiviso, también conocido como condominio, tiene asociados una serie de derechos que pueden coincidir o no con la propiedad.
Uno de ellos es el derecho de usufructo. Derecho de uso y disfrute del bien. Puede ser que la vivienda se haya adquirido conjuntamente por la pareja, pero que solo lo use una de las dos partes, o un tercero. Es por ejemplo, un piso que hemos comprado para uno de nuestros hijos, o un divorcio, donde hay niños menores de edad, y se ha acordado que el usufructo pertenezca al cónyuge que ejerce la guardia y custodia.
Otro derecho es la nuda propiedad. Un bien que se ha adquirido con la intención de no disfrutarlo directamente. Puede ser porque pretendemos alquilarlo o porque queremos ceder el usufructo a un tercero.
Tú puedes vender tu parte.
Aunque, como su propio nombre indica, el proindiviso a priori es indivisible, los abogados de Deproindivisos Lex, un despacho de abogados especializados en resolver conflictos de proindivisos en toda España, nos indican que cualquiera de los miembros de la pareja puede vender su parte cuando quiera, sin la necesidad de aprobación por parte del cónyuge o ex-cónyuge.
La adquisición de un bien inmueble es un negocio jurídico. Como todo negocio, se puede disolver y es objeto de compraventa.
Es complicado hacer un paralelismo entre una familia y una empresa, pero a efectos legales, ambos supuestos son asociaciones civiles. Una asociación entre dos o más personas, que implican una serie de derechos y obligaciones, que se puede resolver cuando uno de los socios desea abandonar la asociación.
El propio artículo 400 del Código Civil establece que ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad y que podrá pedir en cualquier momento la división de la cosa común.
En lo que se refiere a propiedades inmobiliarias, el proindiviso deja de serlo en el momento en el que uno de los propietarios así lo exija.
Los abogados de Deproindivisos Lex opinan que un proindiviso siempre debería dividirse físicamente. Aunque no es obligatorio hacerlo, adoptar esta medida facilita las cosas en el momento en que se decida vender.
La resolución más utilizada en los proindivisos es la participación en el resultado de la venta, en función del porcentaje de propiedad, una vez esta se ha efectuado.
Volviendo al enunciado de este apartado. La venta de la parte correspondiente del proindiviso es un acto unipersonal. No necesita la aprobación de la otra parte. Igual que en nuestro país, el divorcio puede iniciarse a instancia de una de las partes, no es necesario que los dos estén de acuerdo, para liquidar el patrimonio familiar no es imprescindible el convenio de los propietarios.
¿Cómo se resuelve un proindiviso?
La forma más lógica de resolver un proindiviso es llegar a un acuerdo entre los propietarios, pero no siempre se hace así.
Llegar a un acuerdo no significa que se venda el piso y que se repartan los beneficios de la venta entre los antiguos propietarios. Existen otras alternativas, como vender la parte de la vivienda al ex-cónyuge, de manera que este pase a ser propietario único, o la renuncia de todo derecho sobre el bien. Por lo cual, la propiedad pasa a la otra parte en forma de donación.
El propietario interesado puede vender su parte a un tercero. Si la propiedad se puede dividir físicamente, como sería una finca de recreo, el inmueble se puede parcelar y vender una parte.
En el caso de propiedades indivisibles y que están habitadas o utilizadas en ese momento, como es el domicilio familiar, debe dejarse claro el usufructo. La parte de la familia que vive en la vivienda conserva su derecho de uso y disfrute, mientras que el nuevo copropietario tendrá derecho a su parte de los beneficios en caso de que se produzca una venta futura.
Todas estas modificaciones en la titularidad del inmueble deben estar recogidas en escritura pública, y formalizadas ante notario.
Hay situaciones en las que la resolución de un proindiviso pueda dar lugar a confrontación entre las partes. Que uno de los propietarios se niegue a que se lleve a cabo. En tal caso, siempre se puede recurrir a la administración de justicia.
El caso puede iniciar un juicio civil, en el que el juez velará porque se respeten los derechos de los involucrados y que la división del proindiviso se realice de acuerdo a la ley. Este juicio se puede suspender en cualquier momento si las partes llegan a un acuerdo.
¿Qué pasa si hay menores afectados?
Si pretendemos resolver el proindiviso del domicilio familiar y en la familia hay hijos menores de edad que viven en la casa, el blog Vivenzia Home recomienda esperar a que los niños cumplan los 18 años.
En la mayoría de los divorcios realizados por vía contenciosa, el juez otorga el usufructo de la vivienda familiar al cónyuge que ejerce la guardia y custodia de los menores. Esto significa que si hay una hipoteca, los propietarios deberán hacer frente común al pago del préstamo hipotecario, pero el uso de la vivienda recae sobre el ex-cónyuge que habitualmente vive con los niños.
Esto se hace así porque el Estado tiene una responsabilidad subsidiaria de protección y tutela sobre los menores, y estos requieren de un domicilio estable donde puedan crecer. Los derechos de los menores van por delante de los intereses de los padres divorciados. Por esta razón, cuando se produce una separación, un juez de menores dicta una serie de medidas cautelares que hacen referencia a la patria potestad, guardia y custodia, régimen de visitas, pensión alimenticia, etc. antes de que se efectúe la vista del juicio. La intención es proteger a los hijos con independencia de cómo se desarrolle el divorcio.
Esta particularidad afecta al domicilio familiar. No así a segundas residencias o a otras propiedades que hubiera adquirido la pareja el tiempo que estuvieron juntas. Aquí, sí, la parte interesada puede exigir su derecho a liquidar el proindiviso.
La ley despeja muchos mitos e ideas erróneas extendidas entre la población sobre la liquidación del patrimonio familiar. Como la idea de que debe haber un acuerdo entre las partes para poder vender cualquier bien de la pareja. Si no hay menores perjudicados, puedes hacer valer tus intereses personales.
